新機遇?全球投機客"偷襲"日本房市

2023-08-01 | 來源: 財經思享匯 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

“中國地產行業會與日本同路嗎？”這段時間，總有人將現在中國地產行業的發展，與30年前的日本地產泡沫時代作比對，並用彼時日本的視角預測中國地產行業未來的走勢。

這顯然是在刻舟求劍。中國不是日本，而現在的日本也不是過去的日本。

1991年，在地產泡沫破裂後，日本房價快速下滑，導致經濟整體陷入通縮陷阱，此後十年被人們稱為“失去的十年”。不過現在，劇情似乎正在朝著完全相反的方向發展。

結合日本不動產經濟研究所數據，2023年上半年東京23區新建公寓均價為1.2962億日元，同比增長60%，達到1973年以來最高水平；二手公寓交易單價也達到104.84萬日元/平方米，從2020年5月開始已連續上漲三年。

從累計大跌到極速增長，日本在印象和現實兩個維度呈現不同形象。制造業外流、人口老齡化、居民消費意願低迷……這些頻繁被提起的外部因素，似乎沒有讓日本地產行業延續泡沫破裂的頹唐。

當然突破了歷史高點，或許還不能斷言，日本能重現當年資產價值飛漲盛況。綜合各方面信息，不難看出此輪上漲存在眾多客觀因素的影響。泡沫時代的日本不能反映真實的日本，或許現在也不能。

一、動力之源

本輪推動日本房地產市場熱潮的原因有哪些？這要從外部和內部兩方面因素來看。

宏觀來看，匯率因素的影響不容忽視。一直以來，日本維持寬松的貨幣政策，匯率始終維持在低位。在2015年日元貶值兌人民幣匯率破5後，大量中國投資客前往日本置業掀起一陣熱潮；2022年日本匯率下滑再次破5，來的就不止中國投資客。

參考仲量聯行數據，2023年第一季度日本海外投資者地產投資額度達到20億美元，占據總投資額的30%，為2022年一季度的2倍，這也被視為推高日本房價的重要動力。

與外部高漲熱情形成反差的是，日本國內需求並不十分迫切。

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為推動工業化轉型發展，從1955年開始日本加速城市化建設，東京、大阪、名古屋的三大都市圈湧入大量農村人口。公開信息顯示，1945~1975年30年間，日本城市化率年均增長1.6％，1975年城市化率達到76％，2010年後一直維持在90%以上的高位。

大量人口湧入，一度催生城市住房需求快速增長。因此眾多新增住宅項目，主要集中在城市中心人口密集地區，而非空間廣闊卻遠離喧嘩的村落。

在2010年觸達歷史高位的1.28億人後，日本人口總量開始持續下滑，2021年已經下滑至1.26億人。

數據來源：中經數據

與此同時，以聯合國“65歲及以上人口占總人口比例達到或超過7%”作為老齡化社會標准，早在1975年（7.7%）日本已經步入老齡社會。到2020年，該數據進一步提升至28.6%。

人口基數減少、結構老齡化，人們對日本傳統印象並不“跑偏”。理論上的消費主力——20~50歲為代表的青年和中年正在快速萎縮。或許改善型住房需求能夠形成一定空間，卻很難推進地產行業的快速升溫。

從結果倒推，外部投資日本地產的能量，正在逐步超過國內日漸萎縮的需求。此時，巴菲特的入局又為房價上漲添了一把火。

“在日本的投資還未結束，今後仍會繼續尋找投資對象。”除了普通投資客，巴菲特開始重點投資日本資產。

自2020年8月開始，伯克希爾·哈撒韋開始買入三菱商事、三井物產、伊藤忠商事株式會社、丸紅株式會社和住友商事五大商社股權；在2023年4月訪日期間發布增持股票意願後，其持有五大商社平均持股比例從7.4%提升至超過8.5%。